Calculadora

¿Tu departamento le gana a CETES?

Mete tu precio y tu renta. Te digo si es negocio y a qué precio deja de serlo, con todos los costos que nadie resta. Sin registrarte.

Tu departamento

Puedes si no eres socio ni accionista de una empresa y tus ingresos totales no pasan de $3.5 millones al año.

De lo que parece a lo que queda

Renta anual de lista
Vacancia %
Lo que realmente cobras
Administración %
Cuota de condominio %
Mantenimiento y reparaciones %
Predial %
Seguro %
Tu cap rate real

bruto, el de la cuenta alegre
cap rate, ya con gastos
después de ISR

tu departamento, a 10 años
CETES, ya sin ISR

Precio máximo que deberías pagar por esa renta

Te lo mando para que lo tengas cuando negocies

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Listo, va en camino.

Ajustar supuestos

al 17-ago-2026

5% a 12% según el estado

5% + IVA

Esto no es asesoría fiscal ni de inversión. Es un modelo con supuestos explícitos que puedes cambiar. Antes de decidir, consulta a tu contador.

Descarga las láminas y las fuentes

Las mismas que salen en los videos, en PDF. Por si prefieres los números en papel antes que el simulador.

Video 2 · «Lo paga el inquilino» Video 1 · Depa vs CETES Datos y fuentes

Datos y fuentes es el desglose completo: cada cifra con su origen y su fecha, y los supuestos del modelo, incluidos los que juegan en contra.

Cómo leer el resultado

Los supuestos importan y se pueden mover. Los precios y rentas de referencia son de anuncio, no de cierre. La plusvalía no es constante: por defecto suponemos que solo empata a la inflación, porque suponer que la vivienda sube 8% para siempre hace que cualquier compra parezca buena. Y CETES no se va a quedar donde está — si baja, el umbral baja contigo.

Preguntas frecuentes

Preguntas de frente, respuestas de frente

¿De dónde sale el 5.82%?
Es el rendimiento bruto que necesita un departamento para empatarle a CETES una vez descontados todos los costos reales —vacancia, administración, condominio, mantenimiento, predial, seguro, escrituración, comisión de venta e ISR— suponiendo que la plusvalía solo iguala a la inflación. Si supones que la vivienda sube más rápido, el umbral baja; por eso el supuesto conservador es el que viene por defecto.
¿Por qué comparar contra CETES y no contra otra cosa?
Porque es la alternativa sin trabajo y sin riesgo de crédito: no tiene inquilino, ni predial, ni juicios de desalojo, y entrar y salir no cuesta nada. Si un inmueble no le gana a eso, está compitiendo contra algo mucho más cómodo y perdiendo.
CETES paga 7.01%, ¿por qué la calculadora usa 5.96%?
Porque 7.01% no es lo que te llevas. El ISR sobre intereses se calcula sobre el interés real —el nominal menos la inflación— y con una tasa marginal de 30% te deja en 5.96% nominal, que en términos reales son 2.37%. La retención de 0.90% que ves en tu estado de cuenta es provisional y va sobre el capital, no sobre la ganancia.
¿Por qué cambia tanto el resultado según mi régimen fiscal?
Porque en RESICO pagas entre 1% y 2.5% de la renta cobrada, y fuera de RESICO —con deducción ciega y tasa marginal de 30%— pagas alrededor del 19%. Sobre una renta de $21,000 mensuales son unos $2,362 al año contra unos $44,728. Ese solo dato mueve el rendimiento más de un punto entero.
Ya tengo la propiedad, ¿por qué no cuentan la escrituración?
Porque ese dinero ya se fue y no es una decisión que puedas cambiar. Meterlo en una cuenta hacia adelante castigaría al inmueble por algo que ya pasó. Por la misma razón, cuando ya la tienes comparamos contra lo que te quedaría en la mano si vendieras hoy —valor menos comisión menos ISR— y no contra el valor de venta, porque vender no te deja el valor completo.
¿Los gastos precargados son reales?
Son el punto medio de los rangos de mercado y todos se pueden cambiar: vacancia 5–10%, administración 8–15%, mantenimiento 5–10%. La escrituración va de 5% a 12% según el estado. Si conoces tus números, úsalos: la calculadora es tuya, no nuestra.