Calculadora · comprar o rentar

¿Comprar o rentar? Haz tu cuenta.

Tres escenarios con el mismo dinero: rentar e invertir, comprar con hipoteca y comprar de contado. Te dice en qué año comprar alcanza a rentar y cuánto tiene que subir tu casa. Gratis y sin registro.

Tu caso

La que importa es el CAT, no el «desde» del anuncio.

Es lo que más pesa. Escriturar y vender se paga una sola vez.

Art. 151 LISR: los intereses reales de una hipoteca de casa habitación son deducibles. Vale más de un punto de plusvalía.

A 10 años, con el mismo dinero

Rentar e invertir
Comprar con hipoteca
Comprar de contado

Patrimonio al final: lo que te queda si el que compró vende, paga comisión y liquida la hipoteca, y el que rentó saca su bolsa de CETES. Sin ISR al vender tu casa habitación hasta 700,000 UDIS.

Rentar Con hipoteca De contado

Los números que deciden

años tienes que quedarte para que comprar con hipoteca alcance a rentar, con la plusvalía que elegiste
tiene que subir tu casa cada año para que comprar con hipoteca empate a rentar en 10 años
tiene que subir para que comprar de contado empate a rentar

Lo que el dueño gasta el primer año y no recupera

Con hipoteca. El capital que amortizas no está aquí: ese sí es tuyo.

Intereses de la hipoteca
Seguros de la hipoteca, predial y seguro de la casa
Condominio
Mantenimiento
Lo que tu ahorro daría en CETES
Menos el ISR que te regresa la anual
Costo de ser dueño
Renta de la misma casa
Ser dueño cuesta más

Te mando tu cuenta año por año y las láminas del video en PDF

Los tres escenarios con tus números, el año del cruce y los supuestos que usaste, para que lo tengas cuando lo platiques en casa. Y la guía del video: las 24 láminas con sus fuentes, que se descarga aquí mismo.

Gratis · sin teléfono · un solo correo

Listo, aquí está tu guía.

Descargar las 24 láminas (PDF)

¿No llegó el correo? Revisa spam — el dominio es nuevo y a veces cae ahí las primeras veces. La guía ya la tienes con el botón de arriba.

Ajustar supuestos

1% a 2%. Casa nueva 0.5%, antigua hasta 3%.

Es la que aplica a la deducción y a CETES.

supuesto del modelo

La renta sube a este ritmo.

5% a 12% según el estado

Esto no es asesoría fiscal ni de inversión. Es un modelo con supuestos explícitos que puedes cambiar. Supone que quien renta de verdad invierte la diferencia cada mes; si no lo haces, comprar gana por default, no por aritmética. Antes de decidir, consulta a tu contador.

Cómo leer el resultado

Los supuestos se pueden mover. Por defecto la casa sube igual que la inflación, porque suponer 8% para siempre hace que cualquier compra parezca buena. El mantenimiento va al 1% del valor; en una casa vieja es el doble. Y la calculadora supone que quien renta invierte la diferencia cada mes.

Ya tienes la casa pagada, ¿y ahora?

Cuando la casa ya es tuya, lo que cuesta no es la hipoteca: es tener ese valor parado. Existe una forma de usar una parte sin venderla, y en México casi nadie la conoce.

Cómo funciona el crédito de liquidez

Preguntas frecuentes

Preguntas de frente, respuestas de frente

¿Por qué los tres escenarios arrancan con el mismo dinero?
Porque si no, la comparación es trampa. Quien compra de contado pone millones; quien renta los tendría en la mano para invertir. Aquí los tres empiezan con tu ahorro: el que renta lo mete en CETES, el que compra con hipoteca lo usa de enganche y el de contado lo pone entero. Así lo único que cambia es la decisión, no la riqueza de partida.
¿Qué es «lo que el dueño gasta y no recupera»?
Intereses, seguros del crédito, predial, seguro de la casa, condominio, mantenimiento y lo que tu enganche habría ganado en CETES, menos el ISR que te regresa la anual por los intereses. La parte de la mensualidad que amortiza capital no está ahí porque esa sí es tuya. Ese costo, contra la renta de la misma casa, es lo que la plusvalía tiene que compensar.
¿Por qué los años pesan tanto?
Escriturar cuesta alrededor de 6.5% y vender 5.8%. Son cerca de 12 puntos que se pagan una sola vez y se reparten entre los años que te quedes. En cinco años pesan 2.4 puntos al año; en veinte, 0.6. Por eso quien se muda pronto casi siempre gana rentando, y quien se queda veinte años casi siempre gana comprando.
¿La deducción de intereses de verdad cambia tanto?
Sí. El artículo 151 de la Ley del ISR permite deducir los intereses reales —los que superan la inflación— de un crédito hipotecario para casa habitación de hasta 750,000 UDIS, dentro del tope de deducciones personales. En el ejemplo del video son más de $60,000 al año, que equivalen a un punto y medio de plusvalía. Solo sirve si presentas declaración anual y tienes ISR contra qué aplicarla: pregúntale a tu contador antes de firmar.
¿Qué pasa si no invierto la diferencia?
Entonces comprar gana casi siempre, pero no por aritmética: la hipoteca es ahorro a la fuerza y la renta no. El modelo supone que quien renta mete cada mes la diferencia a CETES. Si sabes que no lo harías, tómalo en cuenta. Es la parte de la cuenta que menos gente cumple.
¿Por qué CETES y no otra inversión?
Porque es la alternativa sin trabajo y sin riesgo de crédito, y porque la tasa la publica Banxico y se actualiza aquí a diario. Si tú inviertes en algo que rinde más, cámbiala en los ajustes: la calculadora es tuya.